זכויות בנייה בלתי מנוצלות הן מקור פוטנציאלי להגדלת ערך הנכס בצורה משמעותית. כאשר בעל נכס אינו מנצל את כל הזכויות המוקנות לו במסגרת תב"ע (תכניות בניין עיר), הוא עלול להחמיץ את ההזדמנות להעלות את ערך הנכס לפני מכירה או פיתוח. הערכת שווי זכויות בנייה בלתי מנוצלות היא כלי חשוב שמאפשר למקסם את הרווח הכלכלי של הנכס.
מהן זכויות בנייה בלתי מנוצלות?
זכויות בנייה בלתי מנוצלות הן חלק מההיתר שהוענק לנכס במסגרת תב"ע, אך לא מומשו בפועל. לדוגמה, אם לנכס מסוים הוקצו זכויות להוסיף עוד קומה או להרחיב את השטח הבנוי, אך בעל הנכס לא ניצל אפשרויות אלו, הרי שהן נחשבות כזכויות בנייה בלתי מנוצלות. הערכת זכויות אלו מאפשרת לבעלי הנכס להבין את הפוטנציאל הכלכלי והאפשרות להגדיל את שווי הנכס.
כיצד מבוצעת הערכת שווי זכויות בנייה?
בכדי להעריך את שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, יש לבצע מספר שלבים:
- בדיקת תב"ע – השלב הראשון הוא ניתוח תב"ע כדי להבין מהן זכויות הבנייה המאושרות לנכס. זה כולל בדיקה של הגבלות בנייה, ייעודי הקרקע, ואחוזי הבנייה המותרים.
- ניתוח אפשרויות הפיתוח – בשלב זה נבדקות האפשרויות המעשיות לניצול זכויות הבנייה, כמו הוספת קומה, הרחבת שטח הבנייה, או שינוי ייעוד הקרקע. הניתוח כולל גם בחינת היתכנות כלכלית לביצוע הפיתוח.
- הערכת פוטנציאל כלכלי – בשלב זה מחושב השווי הכלכלי הפוטנציאלי שניתן להפיק מניצול הזכויות. זה כולל בחינת השפעת הפיתוח על ערך הנכס והכדאיות הכלכלית של ביצוע השינויים.
- חוות דעת שמאית – לאחר ביצוע הבדיקות, ניתן דו"ח שמאי מקיף המפרט את זכויות הבנייה הנוספות ואת ההשפעה שלהן על ערך הנכס.
למי מתאים השירות?
שירות הערכת שווי זכויות בנייה בלתי מנוצלות מיועד לבעלי נכסים שמעוניינים למכור את הנכס בצורה חכמה ומניבה, או לאלו שמתכננים לפתח את הנכס בעתיד. השירות מתאים גם ליזמים ומשקיעים בנדל"ן, שמבקשים למקסם את הפוטנציאל של הנכס על ידי ניצול מלא של זכויות הבנייה המוקנות לו.
כיצד זכויות בנייה בלתי מנוצלות משפיעות על ערך הנכס?
זכויות בנייה בלתי מנוצלות מאפשרות לבעלי הנכס למקסם את ערך הנכס על ידי פיתוח נוסף או שינוי הייעוד. לדוגמה, הוספת קומה נוספת או הרחבת השטח הבנוי עשויה להגדיל את השווי הכלכלי של הנכס, וכך להוביל למכירה רווחית יותר או לשיפור התשואה בעת השכרת הנכס.
מדוע חשוב לבצע הערכת זכויות בנייה?
בעל נכס שמעוניין למקסם את ערך הנכס לפני מכירה או פיתוח, צריך לדעת מהן הזכויות הנוספות העומדות לרשותו ואיך ניתן לנצל אותן בצורה נכונה. הערכת שווי מקצועית של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות יכולה להיות כלי קריטי במימוש הפוטנציאל הכלכלי המלא של הנכס.
סיכום
זכויות בנייה בלתי מנוצלות הן דרך אפקטיבית להגדיל את ערך הנכס בצורה משמעותית. על ידי ביצוע בדיקות שמאיות מקיפות והערכת הזכויות המוקנות לנכס, תוכלו לנצל את הפוטנציאל הכלכלי המלא של הנכס שלכם, בין אם אתם מתכננים למכור אותו או לפתח אותו בעתיד.